Artykuł ma na celu ocenę powierzchniowego systemu opodatkowania nieruchomości w Polsce, poprzez wskazanie konsekwencji takiej konstrukcji dla czynnych i biernych podmiotów opodatkowania. Zaproponowano ujęcie teoretyczno-empiryczne, a za kryteria oceny przyjęto makroekonomiczną efektywność fiskalną podatku oraz jego funkcję społeczną. W artykule zastosowano kilka metod badawczych, przede wszystkim metody statystyki opisowej (wskaźniki struktury i dynamiki). Przeprowadzono badania literaturowe, analizę aktów prawnych oraz analizę opisową i porównawczą. Wyniki wskazują, że opodatkowanie nieruchomości w Polsce wymaga gruntownej reformy. Przestarzała i nieelastyczna formuła podatku powoduje, że nie może być on skuteczny w realizacji celów fiskalnych i pozafiskalnych. W efekcie zaproponowano rekomendację, którą można wykorzystać przy tworzeniu racjonalnego systemu opodatkowania nieruchomości, czyli takiego który pozwoli zabezpieczyć ogólnospołeczne potrzeby realizowane przez gminy, a także będzie akceptowanym i uznawanym przez podatników za sprawiedliwy. Właściwym rozwiązaniem byłoby przygotowanie systemu opodatkowania opartego na wartości nieruchomości. Zasygnalizowano jednocześnie, że niezbędne jest nie tylko właściwe ustalenie elementów konstrukcyjnych podatku od wartości nieruchomości, ale także uwzględnienie wzajemnych powiązań między podsystemem dochodów JST i systemem podatkowym.